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北科建郭莹辉:新型城镇化下的产业地产畅想

2013-3-19 16:31山东园区招商网来源:工业园网 胡杨林
[提要]2012年作为房地产发展史上具有特殊意义的一年,将会被历史铭记。十八大提出的创新驱动与新型城镇化战略,为产业地产的发展提供了无限的机遇和广阔的舞台,可以说产业地产即将迎来属于自己的“黄金十年”。

2012年作为房地产发展史上具有特殊意义的一年,将会被历史铭记。十八大提出的创新驱动与新型城镇化战略,为产业地产的发展提供了无限的机遇和广阔的舞台,可以说产业地产即将迎来属于自己的“黄金十年”。

产业地产是整个房地产行业均衡发展的一个重要支点,这一领域关乎国计民生、承载着实体经济的发展与革新。如何从新城镇化的宏观视野去观察产业地产的发展机遇和方向?我认为,应该从整体战略和趋势、园区的“尖峰”选择和产业地产商自身商业模式3个层面去进行考量。

创新与城镇化的驱动力

在十八大报告中,明确指出,将坚持“创新驱动”战略。而实际上,创新必须实现多种要素在载体上的聚集,包括金融、服务、产业等等,而产业地产正是实现这些要素聚集的最佳载体。

为了落实创新驱动战略,未来产业地产的发展,必将自身定位于服务具有高度创新能力的战略性新兴产业,通过多种增值服务和科技创投,实现创新型企业的聚集与创新。中国能不能崛起,能不能改变全人类的生产和生活方式,关键在于中国能不能诞生若干世界意义的、新兴的产业集群。

因此,助推产业创新引擎,是产业地产不容推卸的历史使命。

同时,产业地产更是破解城镇化与工业化不相协调的关键。十八大报告提出“要坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路”,这一论断的提出,针对的就是我国传统城镇化模式造成的工业化与城镇化严重背离。

就工业化与城镇化的对应关系而言,按照钱纳里的世界发展模型,一个国家的工业化率达到30%时,城镇化率可以达到60%;工业化率达到40%时,城镇化率一般在75%以上。目前,我国的工业化率接近40%,但城镇化率才51%,城镇化发展有较大空间。

新型城镇化强调区域协调发展,强调产业作为城市的肌理,在城镇化过程中强调以人为本,实现政治经济、生态、人口、文化、空间的多向融合,使其具备作为一个新的城市中心所必需的各种条件。

因此,作为产业地产,不应该仅放眼于发展孤立的园区,而应该在推动园区面积扩大的同时,推动园区向科技新城转化,将社会管理、商务休闲、金融服务等等多种城市职能植入其中,使科技新城成为独立的新兴城市存在形态。

考察发达国家产业地产的发展历程,也印证了这一趋势。比较典型的如美国波士顿—华盛顿区域,最初各个城市都有自身孤立的产业园区,随着园区内经济发展,要素流动加速,交易市场突破了园区边界。在共同市场的基础上,各种生产要素在城市群中流动,形成了整体效应巨大的城市群,突破了产业园区地理限制。

园区的“尖峰”选择

区域经济学中的广义梯度理论指出,不同的区域处于不同的梯度空间,拥有不同的区域能级。中国的经济发展,符合广义梯度理论,不同的区域存在着不同的区域能级。同时,自身的资源也各有差异。

从目前产业地产的发展来看,许多产业园区的开发与建设存在着同质化现象,定位趋同、产业服务趋同,没有结合区域实际发挥产业地产作为区域经济引擎的作用。

因此,作为园区开发商,在进行相关园区定位与开发时,一定要加强区域研判,下大力气对区域经济、区域的整体环境进行准确深入研究,确定适合本区域的产业定位与发展路径。不可贪功冒进,一拥而上,如果看到某个产业获得国家支持,便不顾区域所处的梯度位置与自身资源,盲目发展,必将加大后期园区招商运营难度。

目前我国产业园区的发展呈现出分层次发展的趋势,对于区域能级较高、人才与科技资源储备较丰富的地区,可以考虑发展高端研发产业;对于部分区域能级较低的地区,由于人才、资本各方面的限制,应该因地制宜,可以适当考虑发展制造业,以带动地方经济。新型城镇化强调的是多层次、差异化的城镇化道路。

作为新型城镇化推动者的产业地产商也应该认清这一趋势,助力地方政府准确根据地方实际情况进行科学的产业决策。坚持差异化定位,从区域所处的能级与资源禀赋出发,制定符合自身发展的定位与发展路径,做到与周边的产业园区错位发展、竞合发展。

西方学者曾提出“世界是平的”理论,2007年硅谷提出了疑问:“在平坦世界怎么打造全球的尖峰。”纽约、伦敦、巴黎、硅谷、好莱坞都在“扁平”世界上打造了全球的区域尖峰,在中国,也出现了尖峰,如寿光的蔬菜、义乌的小商品、中关村的IT、武汉的光电子。在这个平坦世界上,各地面临着同样的机遇与挑战。没有别的出路,只有通过创新,通过创新创业打造区域个性,形成平坦世界中某个领域的尖峰。

例如,无锡属于长三角城市群的核心节点,与上海、苏州等组建了密集畅通的城市网络。因此,无锡新区将核心产业定位为物联网产业,这与无锡的自身资源与区域能级是相适合的。物联网属于高端研发产业,无锡处于中国科技人才密集的长三角核心区域,因此才能承担这样的产业定位。而对于一些中西部城市,过高的产业定位与发展规划显然并不适合其自身的发展。

另外,随着新技术的不断进步,绿色低碳与智慧园区逐渐兴起,这也将是园区管理模式的深刻变迁。

所谓绿色低碳,指的是运用新一代节能建筑技术,在建筑施工、室内装修等多方面运用多种节能减排技术,使整个园区的碳排放量处在低位。同时,打造开放的绿色的亲和环境,打造人与自然和谐共处的园区生态空间。

云计算与物联网技术的突破也为园区运营与管理带来了新的变革。通过运用云计算和物联网技术,园区内的电网、交通、安全管理等多方面的管理均实现了智慧运作。

成长中的商业模式

产业地产的未来发展,要求区域经济发展不断注重产业结构,同时还要注重生态与环境保护;不但注重对地方经济的拉动,还注重对地方人力资本的提升。在这种大趋势下,产业开发商仅仅通过自身的房地产经验,已经很难完成现代园区的开发,满足新型城镇化模式的要求。

在新型城镇化模式下的园区开发,应该不仅仅局限于房地产行业内,而应该多方整合企业资源,打造全方位多维度的资源链条,包括生态企业、高新技术企业、教育培训企业及商业企业等,共同打造现代园区。

与此同时,产业地产商的商业模式也面临成长的烦恼。

传统的产业地产开发商,往往以产业开发提升土地价值,主要通过出售住宅实现盈利。产业地产的进一步发展,需要产业地产开发商进一步拓宽盈利渠道、创新商业模式、增加业务收入来源、实现盈利模式的综合化与丰富化。如通过产业增值服务,为园区企业提供多方面的综合服务,在促进园区企业成长的同时,为自身发展获取必要收入来源。同时积极开拓新的业务模式,如科技创投业务,通过投资园区内高成长企业,分享高科技企业成长收益与资本收益。

而由于产业地产前期投资较大,回收期较长,因此开发企业应充分注重业务配比,实现长短互补、风险对冲。具体来讲,就是在商业业态、产业业态及住宅业态的配比中,充分考虑自身的财务风险与现金流,通过住宅实现销售回款,补充现金流,继续投资产业业态;同时,由于住宅一次性销售具有一定的波动性,应当适当考虑租售比,通过商业产品及住宅产品的出租,获取稳定的现金流,保障财务风险。

未来十年,是产业地产发展的黄金十年,作为产业地产开发商,一定要深刻研判外部形势、抓住创新驱动与新型城镇化机遇,做出正确的战略抉择,实现社会效益与经济效益的双赢。 

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