在写字楼林立的城市里面，相应出现了“千楼一面”的尴尬局面。单纯进行楼宇复制，会把写字楼的性格磨损殆尽，更给日后的招商和销售造成困扰。

12月11日，总投资3.8亿的龙翔国际封顶。作为山东惟一一个安防产业大厦，在大厦落成前，整栋写字楼已经拥有了不同的“主人”，这些大大小小的入驻公司都围绕着“消防安全”这个主题，并延伸到行业内上下游产业链。

“钢筋水泥铸造的写字楼应该有自己的个性，每个项目必须要有一个点能够打动客户，这样才能吸引更多的人购买你的产品。楼宇只是载体，写字楼更重要的功能是为客户提供软件支持，提供周全细致的服务。”日前，济南现代服务业联合会会长彭军对经济导报记者表示，他们主导的龙翔国际安防产业大厦的特色在于提供定制的、个性化的服务，首创的“UBC模式”集合了单一行业领域的大、中、小企业，形成安防产业新平台。

在彭军看来，倡导一种全新的定制开发商业模式，将让写字楼焕发出全新的生命力。

“UBC模式”

吸引众多企业

随着济南市行政、商务区域东迁以及金融圈的打造，CBD的商务氛围日渐浓厚。龙翔国际项目地处济南东部CBD核心商圈，与济南各大商圈无缝衔接，并且毗邻轻轨三号线，项目总建筑面积约为4.7万平方米，楼高22层、地下3层。

“目前很多东部的商业地产和写字楼都在争抢CBD概念，但CBD仅仅是一个平台和一个聚合体，身处其中是否能够从众多的商业地产项目中脱颖而出，还需要依靠特色。”彭军说，在立项之初，很多周围的企业老板都在寻找适合的办公场所，他们的想法无非三点：第一，希望能够“扎堆”同行业圈子;第二，在原有办公环境基础上进行升级;第三，从投资及发展的角度，考虑地段、价格等综合因素。

作为龙翔国际的入驻企业之一，亿阳集团涉及能源、农业、新材料等多个领域，旗下有多家上市公司，山东作为其主要市场，选择一处适合的办公地点显得非常急迫。

彭军关于安防产业大厦的商业计划书被亿阳集团高层过目后，亿阳集团山东分公司的选址立刻敲定下来。大厦还没落成，业主就排起了长队，彭军也没想到自己首创的“UBC模式”能吸引行业内的众多企业。

“如果将建筑比喻为火箭，建筑的主体应该是火箭的外壳，产业平台则是火箭的发动机。这不仅仅是中小企业抱团发展的需求，也是大众创业、万众创新的一种模式探索。”彭军口中所说的“UBC模式”是指集联合体、载体、实体三位于一体的“U-nion+Building+Company”运营模式。

据彭军介绍，“UBC模式”是济南现代服务业联合会的首创，是把互联网等现代信息智能技术应用、培育本土产业集团推动产业集聚发展、高品质完成园区招商等有机融合的模式，是“互联网+产业集聚+园区招商”三位一体的多元集优的发展模式。

彭军团队在立项之后，开始有目的、分步骤地对参与产业大厦建设的智能化企业、消防企业、节能企业及产品供应商等进行分类整合，根据产业上下游关系构建了从消防大数据、消防物联网到消防施工企业、消防产品供应商、消防检测检验等完整的全产业链。

在这种思路下，目前入驻企业包括中国十七冶集团有限公司山东分公司、亿阳集团、北京城安盛帮网络科技有限公司、山东佑安防系统有限公司、山东省科学院计算机中心、山东山大华天科技股份有限公司等近70家单位。

“在精细化服务和重整资源的多变商潮中，传统、粗放的片面求大求豪华的商业项目已经不能满足企业日益多元化的需求，中小企业急需集办公、接洽、展示、交易、居住多种功能于一体的商住配置，需要能够为企业提供更多商机渠道、拓宽生意场的项目。”中盈地产山东办事处总经理贾轶对经济导报记者表示，以产业定位、资源整合配置和功能升级为目标打造的综合性平台，能够吸引同类型企业入驻，在一定程度上解决了后期招商和营销的问题，是目前山东众多商业写字楼可以借鉴的。

贾轶介绍说，目前山东省内的不少写字楼都采用了定制的模式，比如中润世纪城二期就利用了文化和互联网的概念，高新区的一些写字楼也将打造金融中心和创业孵化器等，另外根据不同的群聚产业，也催生出一批相应的产业大厦。

为中小企业谋话语权

“最初，我们看中了济南市东部一座高端写字楼，但他们的运营团队定向面向银行、证券公司等金融机构。原本的一些意向客户表示不考虑后，我们才接到允许入驻的通知。”山东万融资本管理有限公司副总裁林可函抱怨说。

据了解，不少中小企业在选择办公场地时都遭遇过“劝退”或者“被选择”的情况，原因是大客户看上了该栋写字楼，小企业让大企业，已经成为一条潜规则。

经济导报记者调查发现，济南市的写字楼市场特别是甲级纯写字楼，“整层或者整栋销售”已经成为一条定律。针对大客户的定向开发是普遍现象，某些高端写字楼群成为世界500强企业的俱乐部。

“在大多数甲级写字楼中，散户的购买往往服从于整体销售，大多起‘填空’的作用。对于面积较大的办公场所，很多中小企业只能‘望楼兴叹’。”贾轶透露，目前济南多所写字楼之所以出现大单频繁上演的神话，有两方面原因。一方面，有资金实力的大企业考虑将资金变成资产，购买写字楼是实现资产保值的重要途径，位置绝佳、配置较高的写字楼更受青睐。

另一方面，济南市对于高档写字楼的需求量并不大，特别是甲级写字楼，这导致写字楼的销售周期拉长，不利于开发商资金回收，为了实现滚动开发，写字楼开发往往选择牺牲掉部分利润，来保全资金回笼。

彭军在这样的商业惯性中看中了“产业写字楼”的独特市场魅力。龙翔国际利用“UBC运营模式”成为东部CBD写字楼中杀出的一匹黑马。

“目前，济南市的行业协会和行业组织数量不少，如果把他们的积极性调动起来，发挥桥梁和纽带作用，搭建产业平台、进行产业集聚，就能通过‘聚合效应’来提升市场综合服务能力。”作为会长，彭军更希望为安防产业中的中小企业打造一个全新的平台，帮助他们实现转型升级，延伸产业链条。

“从实践中摸索出来，还需要在实践中不断检验、不断完善。‘UBC运营模式’不仅适用于济南中央商务区建设、北部新区建设、海绵城市建设，其构思同样适用于其他园区建设，这无论对企业还是政府，都具有重要意义。”彭军说，入驻的企业在这个平台上，先后承接了海那城、聚隆广场等大型建设项目，预计2017年税收贡献在3亿元以上，为社会提供3500个就业机会。