据了解,大季家C-22安置小区是烟台开发区引进的第一个BT项目。目前,开发区已在安置房建设中大规模引进BT模式,除大季家C-22项目之外,位于古现的A-23、A-21小区也在建设中。“不仅是在安置房建设领域,如果政府合理利用,BT模式完全可以在城镇化和工业化过程中发挥更大的效用。

季家C—22安置小区建设现场。

BT是英文Build(建设)和Transfer(移交)缩写形式,意即“建设—移交”。所谓BT模式,即政府利用非政府资金来进行基础非经营性设施建设项目的一种融资模式,指一个项目的运作通过项目公司总承包,融资、建设验收合格后移交给业主,业主向投资方支付项目总投资加上合理回报的过程。目前,采用BT模式筹集建设资金已经成为项目融资的一种新模式。

烟台开发区从2012年开始,在安置房建设中引入BT模式。这一决策的作出有何背景?BT模式到底如何操作?有什么优缺点?记者对此进行了调查。

探索　　　　开发区引进BT模式

8月7日傍晚,当气温随着太阳的西落而有些下降时,位于烟台开发区大季家街道的C-22安置小区建设工地则开始忙碌起来。“协议书上计划的是2015年9月交付使用,我们这里总共有30栋安置房的工程量,必须得抓紧时间建设。”安置小区建设单位负责人肖继生介绍说。

据了解,大季家C-22安置小区是烟台开发区引进的第一个BT项目。项目计划总投资约20亿元,规划总用地面积20万平方米,建筑面积50万平方米,其中住宅建筑面积33万平方米,容积率1.8,规划建设住宅30栋3588套,幼儿园1个,配套公建2处,分为ABCD四区的地下车库1个。　经过多轮竞价、谈判,中国新兴建设集团成为该项目的承建方,小区已于今年3月开工。作为BT项目,该安置房建设的成本由承建的中国新兴建设集团负责筹集。据肖继生介绍,根据协议,工程投资在竣工验收后14个月内分批付清,另外的利息和合理回报则会在两到三年的时间内付清。而企业如果没有按时完工的话,则会承担相应的违约责任。

目前,开发区已在安置房建设中大规模引进BT模式,除大季家C-22项目之外,位于古现的A-23、A-21小区也在建设中。据了解,这两个小区也属于BT模式,总建筑面积29万平方米。通过BT招标,烟建集团有限公司获得两个小区的承建权。整个建设由烟建集团有限公司筹集资金7亿多元组织施工,竣工交钥匙后两年内,开发区管委将分批付清工程款。

优势　　　　BT模式节约政府公共资金

作为烟台市的工业龙头,开发区随着城镇化、工业化进程的加快,其对安置房也保持着大规模的需求。根据开发区住建局统计的数据,目前全区在建的安置小区面积达226万平方米,而今年安置房缺口就达5000多套。

“此前,开发区采用的模式是交由政府投资的纯国有企业业达公司进行建设,该公司仅有20余人,其中管理工地的仅有10人。一般而言,房地产公司一个20万平方米的项目就至少需要配备这么多人,仅有的10名专业人员显然远远不能满足需要。”　开发区住房和建设管理局副局长于春光介绍说。

人手不足只是其中一个方面,资金压力则是更棘手的问题。虽然作为工业强区,开发区去年的地方财政收入达到46.6亿元,在烟台县市区中排名第二。但据于春光介绍,目前开发区在建的226万平方米安置小区如果全部由财政投资的话,一年的资金需求就在30亿元左右,显然压力巨大。

“除了政府直接投资之外,安置房建设还有BT、合作开发、代建、货币化安置等模式,但总体而言,BT模式在成本和效率上有着较为明显的优势。”于春光说。

据了解,在安置房建设的开工前期,正常的施工模式为方案设计、方案审批、地质勘探、施工图设计、施工图审查、标底编制、招标投标,然后才能开工建设,这个过程至少需6个月到一年时间。而BT模式在项目立项后、方案设计阶段就可以招标选择BT建设单位,桩基图纸完成后就可以打桩开工,在这期间可以同步进行施工图设计和审查。在配套阶段,BT模式为房屋建筑和小区配套均由一个单位总承包,可以统筹调配、穿插施工,比分别招标、多家施工单位进场施工能节省工期6个月。

提前交房带来的不仅是社会效益,在节约成本上很可观。“按一平方米躲迁费每月20元计算,大季家街道、古现街道两个BT项目住宅面积加起来60万平米,一年可以节省1.4亿元的躲迁费,相当于抵消了很大一部分融资成本。”于春光说。

成本的降低并不意味着质量的下降。业达实业有限公司经理邵立功认为,BT模式带来的另一个好处是,由于建筑企业需要带着资金来建设,就把实力弱、资金少的企业挡在了门外,因而从侧面保障了安置房的建设质量。

“过去招标,一般都是本着少花钱多办事的原则,尽力省下每一分钱,争取用最少的资金干最多的活,但往往导致建筑品质不高。采用BT模式后,业达公司对门窗、涂料、设备、防水、电梯、外墙保温等标准,都进行了提高。”邵立功说。

前景　　　　BT模式可在城镇化中发挥效用

据了解,烟台开发区于去年年中开始进行BT模式的探讨,同年年底确定实施。在当年的招标中,开发区的建设、财政部门向中建三局、五局、六局等大型央企及江浙一带的大型民企和本地的大型建筑企业发出了邀请。

“BT建设单位选定后,工期压力就全在BT单位,资金筹措、施工组织、材料供应、质量控制全部由BT单位负责。由于这种特殊性,我们在筛选企业时也设定了较高的门槛,招标的BT单位均为特级建筑企业。”于春光说。

在BT模式中,选择并不是单方面的。于春光认为,开发区之所以推出BT模式就收到企业积极响应,也与区域发展潜力关系密切。目前,开发区万华、张裕、西港区等一批大项目均处于投入期,预计两三年投产后会给地方财政收入带来极大提升。中国新兴建设集团的肖继生就认为,“公司之所以承建开发区的项目,也因为这种发展预期会为企业按期收到回购款提供保障。”

据了解,利用自身的这一优势,烟台开发区在招标谈判中也占了上风。最终的谈判结果是,开发区只需要支付融资成本和少量投资回报,粗算起来要比外地同类BT项目低了10个百分点的造价。

“不仅是在安置房建设领域,如果政府合理利用,BT模式完全可以在城镇化和工业化过程中发挥更大的效用。”于春光说。

书记点评　　　　工作思路创新促成BT模式　烟台市委常委、开发区工委书记、管委主任　王曰义

近几年,经济的发展带动烟台开发区城市化进程不断加快,“居者有其屋”是政府首先要为搬迁群众解决的基本问题。经济快速发展和群众需求水平的提高,对安置住房建设提出更高要求,而这些安置住房通过何种方式建设更为科学、有效、经济?我们通过大量的调研,对部分安置小区探索采用了BT模式,有效地解决了安置住房不足与建设资金短缺的矛盾。新的建设模式,通过引进大型建筑企业,运用他们的人才、技术和管理优势,提升了项目运作效率,提高了工程建设质量,有利于引导和吸纳社会资金向保障性住房投资的流动,使之成为新的经济增长点。